Cene nepremičnin v Sloveniji podirajo nove rekorde, lastno stanovanje pa za številne mlade in družine postaja vse težje dosegljiv cilj. Najnovejše poročilo Geodetske uprave Republike Slovenije (GURS) razkriva, da je srednja cena rabljenega stanovanja v Ljubljani v prvi polovici leta 2026 dosegla že 5.630 evrov za kvadratni meter. To pomeni, da bi 60 kvadratnih metrov veliko stanovanje po tej ceni stalo skoraj 338.000 evrov, in to brez morebitne obnove ter drugih stroškov nakupa.
Podražitve niso omejene le na prestolnico.
Stanovanja so se v primerjavi s prejšnjim polletjem na ravni države podražila za osem odstotkov, stanovanjske hiše za štiri odstotke, zemljišča za stanovanjsko gradnjo pa za kar 15 odstotkov. In kar je za kupce še posebej skrb vzbujajoče: GURS za zdaj ne pričakuje obrata cen navzdol.
Ljubljana prebila novo mejo: Kvadratni meter že 5.630 evrov
Slovenski nepremičninski trg je v prvem polletju 2026 ponovno dosegel rekordne vrednosti. Geodetska uprava Republike Slovenije je v poročilu, objavljenem 19. oktobra, ugotovila, da se je rast cen v primerjavi s predhodnim polletjem še okrepila. Srednja cena rabljenega stanovanja v večstanovanjski stavbi je na ravni države prvič presegla 3.500 evrov in dosegla 3.520 evrov za kvadratni meter uporabne površine. V Ljubljani, ki ostaja najdražji večji stanovanjski trg v državi, pa je presegla 5.600 evrov in dosegla 5.630 evrov.
V primerjavi z enakim obdobjem lani je bil kvadratni meter rabljenega stanovanja v prestolnici dražji za približno 740 evrov. Medtem ko je bila v prvi polovici leta 2025 srednja cena okoli 4.890 evrov, je leto pozneje dosegla 5.630 evrov. To pomeni, da se je 60 kvadratnih metrov veliko stanovanje, če za ponazoritev uporabimo obe srednji ceni, v enem letu podražilo za približno 44.400 evrov. Gre za primerjalni izračun, ne za dejansko podražitev istega stanovanja, saj GURS primerja cene različnih prodanih nepremičnin.
Še posebej izrazita je bila rast v zadnjem polletju. Po podatkih GURS so se cene stanovanj v Ljubljani glede na drugo polovico leta 2025 zvišale za 11 odstotkov, kar je bila najvišja rast med večjimi obravnavanimi območji. Večina rabljenih stanovanj v prestolnici je bila prodana po cenah med približno 4.900 in 6.500 evri za kvadratni meter.
Pri tem je pomembno razlikovati med oglaševanimi in dejansko doseženimi cenami. Podatki GURS temeljijo na evidentiranih kupoprodajnih poslih, zato bolje prikazujejo, koliko so kupci za stanovanja dejansko plačali. Srednja oziroma mediana cene pomeni, da je bila polovica obravnavanih prodaj izvedena po nižji, polovica pa po višji ceni.
Koliko danes stane običajno stanovanje?
Najnovejši podatki omogočajo tudi precej nazorno primerjavo, kaj rekordne cene pomenijo za kupce. Če za osnovo vzamemo srednjo ceno rabljenega stanovanja v Ljubljani, bi 40 kvadratnih metrov veliko stanovanje stalo približno 225.200 evrov. Za 50 kvadratnih metrov bi bilo treba odšteti 281.500 evrov, za 60 kvadratnih metrov 337.800 evrov, za 80 kvadratnih metrov pa že 450.400 evrov.
Takšni zneski so zgolj ponazoritev na podlagi dosežene srednje cene. Dejanska vrednost posameznega stanovanja je odvisna od njegove lokacije, starosti, stanja, razporeditve prostorov, energetske učinkovitosti, parkirnih mest in drugih značilnosti. Kljub temu primerjava nazorno pokaže, zakaj postaja nakup prve nepremičnine za številna gospodinjstva tako velik finančni izziv.
Če bi kupec za 60 kvadratnih metrov veliko stanovanje v Ljubljani najel stanovanjski kredit in bi banka financirala 80 odstotkov nakupne vrednosti, bi moral za preostalo petino zagotoviti približno 67.560 evrov lastnih sredstev. Kredit bi v tem primeru znašal okoli 270.240 evrov, pri čemer bi bili dejanski pogoji financiranja odvisni od kreditne sposobnosti, obrestne mere in zahtev posamezne banke.
Za mnoge mlade družine je zato že zbiranje lastne udeležbe izjemno zahtevno. Poleg kupnine je treba upoštevati še morebitne stroške nepremičninskega posredovanja, notarskih storitev, financiranja, opreme in obnove. Če gre za starejše stanovanje, ki potrebuje celovito prenovo, se lahko skupna investicija še občutno poveča.
Ne draži se samo Ljubljana: Rekordi tudi v Mariboru, Celju in na Obali
Čeprav prestolnica ostaja najdražja, rast cen ni omejena le na Ljubljano. Po podatkih GURS je srednja cena rabljenega stanovanja na Obali dosegla 5.070 evrov za kvadratni meter. To pomeni, da bi 60 kvadratnih metrov veliko stanovanje po srednji ceni stalo približno 304.200 evrov. Obalna mesta tako po cenah ostajajo tik za Ljubljano, kar je povezano tudi z omejenim prostorom za gradnjo in povpraševanjem po nepremičninah na turistično privlačnih območjih.
V severni okolici Ljubljane, kamor sodijo območja Domžal, Kamnika in Medvod, je srednja cena znašala približno 4.580 evrov za kvadratni meter. V južni okolici prestolnice je dosegla 4.170 evrov, na območju Kranja z okolico pa 4.090 evrov. Tudi zunaj Ljubljane je torej za stanovanje običajne velikosti treba odšteti več sto tisoč evrov, razlika v primerjavi s prestolnico pa je na nekaterih območjih vse manjša.
Poseben mejnik so dosegli v Mariboru, kjer je srednja cena rabljenega stanovanja prvič presegla 3.000 evrov in dosegla 3.010 evrov za kvadratni meter. To je približno 430 evrov več kot v prvem polletju 2025. V Celju je srednja cena znašala 2.980 evrov, kar je okoli 320 evrov več kot leto prej.
Maribor in Celje ostajata med cenovno dostopnejšimi večjimi mestnimi območji v primerjavi z Ljubljano, vendar podatki kažejo, da se tudi tam stanovanja hitro dražijo. V Mariboru so se cene glede na predhodno polletje zvišale za šest odstotkov, v Celju pa za devet odstotkov. To pomeni, da se pritisk visokih cen ne ustavlja na mejah prestolnice, temveč je opazen tudi v drugih regionalnih središčih.
Zemljišča za gradnjo stanovanj še dražja za 15 odstotkov
Med najbolj izrazitimi podražitvami v prvi polovici leta 2026 izstopajo zemljišča za stanovanjsko gradnjo. Njihove cene so se na ravni države v primerjavi s predhodnim polletjem zvišale za 15 odstotkov, kar je občutno več od rasti cen stanovanj in stanovanjskih hiš.
Takšno gibanje je pomembno tudi za prihodnje cene novogradenj. Zemljišče namreč predstavlja enega od začetnih stroškov gradbenega projekta. Če se zemljišča dražijo, hkrati pa ostajajo visoki stroški materiala, dela, projektiranja in komunalnega opremljanja, je težje pričakovati, da bodo nova stanovanja bistveno cenejša.
V prestolnici so cene nekaterih novogradenj že presegle 10.000 evrov za kvadratni meter, kot je ob predstavitvi GURS-ovega poročila poročal Večer. Pri tem gre za posamezne dražje projekte, ne za značilno ceno vseh novih stanovanj v Ljubljani. Razlike med projekti so lahko zelo velike, predvsem zaradi lokacije, kakovosti gradnje in dodatnih storitev.
Najnovejše poročilo zato odpira tudi vprašanje, kako povečati ponudbo stanovanj po cenah, ki bi bile dostopne širšemu krogu prebivalcev. Gradnja novih stanovanj sicer lahko dolgoročno poveča ponudbo, vendar visoki stroški zemljišč in gradnje omejujejo možnosti, da bi trg sam hitro zagotovil bistveno cenejše nepremičnine.
Na trgu za skoraj 1,84 milijarde evrov poslov
Kljub rekordnim cenam slovenski nepremičninski trg ni obstal. Po začasnih ocenah GURS je bilo v prvih šestih mesecih leta 2026 sklenjenih približno 15.500 kupoprodajnih poslov z nepremičninami, njihova skupna vrednost pa je dosegla okoli 1,84 milijarde evrov.
V primerjavi z drugim polletjem 2025 se je število poslov povečalo za približno šest odstotkov, njihova skupna vrednost pa za 13 odstotkov. Rast vrednosti poslov je bila tako precej izrazitejša od rasti njihovega števila, kar je povezano tudi z višjimi doseženimi cenami nepremičnin.
Pri stanovanjskih nepremičninah se je število transakcij glede na predhodno polletje povečalo za tri odstotke. Toda primerjava z enakim obdobjem lani pokaže nekoliko drugačno sliko. V prvi polovici leta 2025 je bilo evidentiranih približno 7.551 prodaj stanovanjskih nepremičnin, v prvem polletju 2026 pa 7.113, kar pomeni medletni upad.
To je pomembno, ker rast cen ne pomeni nujno, da se povečuje tudi število kupcev oziroma sklenjenih poslov. Trg lahko beleži nove cenovne rekorde tudi v obdobju, ko je transakcij manj kot leto prej. Na dosežene cene vplivajo predvsem ponudba, povpraševanje in plačilna sposobnost tistih kupcev, ki se za nakup dejansko odločijo.
Zakaj cene še naprej rastejo?
Geodetska uprava v svojem poročilu opozarja na več dejavnikov, ki skupaj ustvarjajo razmere za nadaljnjo rast cen. Med najpomembnejšimi so visoki stroški gradnje in še vedno razmeroma omejena ponudba novih stanovanj. Kadar je na trgu manj primernih nepremičnin, kot je zanje plačilno sposobnega povpraševanja, imajo prodajalci več prostora za vztrajanje pri visokih cenah.
Na drugi strani povpraševanje podpirajo visoka zaposlenost, rast plač ter razmeroma veliko število in obseg novih stanovanjskih kreditov. Čeprav so cene za številna gospodinjstva postale nedosegljive, na trgu še vedno obstaja skupina kupcev, ki si nakup lahko privošči. To lahko vključuje gospodinjstva z višjimi dohodki, kupce, ki prodajo obstoječo nepremičnino, in tiste, ki razpolagajo z več prihranki.
Pomembno vlogo imajo tudi obrestne mere. Ko so stanovanjski krediti ugodnejši, lahko več gospodinjstev pridobi financiranje za nakup, kar povečuje povpraševanje. Ob zviševanju obrestnih mer pa se mesečne obveznosti posojilojemalcev povečujejo, zato lahko del potencialnih kupcev odloži nakup ali se odloči za manjšo oziroma cenejšo nepremičnino.
GURS zato ocenjuje, da je zaradi višjih obrestnih mer mogoče pričakovati ponovno zmanjševanje števila transakcij. Hkrati pa poudarja, da obrata cen za zdaj še ni pričakovati. To ne pomeni zagotovila, da se cene nikjer ne bodo znižale, temveč oceno splošnega gibanja trga glede na trenutno znane razmere.
So za visoke cene krivi tudi nepremičninski davki?
Ob rekordnih cenah se ponovno odpira vprašanje obdavčitve nepremičnin in njihove uporabe kot naložbe. Del javnosti zagovarja stališče, da bi višja obdavčitev dodatnih, nenaseljenih ali naložbenih nepremičnin lahko zmanjšala zanimanje za nakup stanovanj zgolj zaradi ohranjanja oziroma povečevanja premoženja. Po takšnem razumevanju bi lahko davčna politika spodbudila učinkovitejšo uporabo obstoječega stanovanjskega fonda.
Toda trditev, da so nepremičnine v Sloveniji povsem neobdavčene, ni pravilna. V državi že obstajajo nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ), davek od premoženja in davek na promet nepremičnin, ki praviloma znaša dva odstotka od vrednosti prodaje, kadar promet ni obdavčen z DDV. Pod določenimi pogoji se plačuje tudi dohodnina od dobička iz kapitala pri prodaji nepremičnine, obdavčeni pa so tudi prihodki od oddajanja nepremičnin v najem.
Res pa je, da Slovenija nima enotnega splošnega davka na nepremičnine, ki bi po enotnem sistemu zajel celotno nepremično premoženje. Zakon, sprejet leta 2013, je Ustavno sodišče leta 2014 razveljavilo, zato je ostal v veljavi prejšnji sistem različnih dajatev. Razprava o njegovi prenovi se je v zadnjih letih večkrat vrnila v politično ospredje.
Vprašanje je tudi, kakšen bi bil dejanski učinek morebitne nove obdavčitve. Višji stroški lastništva bi lahko nekatere lastnike spodbudili k prodaji ali oddajanju neuporabljenih nepremičnin, vendar bi lahko vplivali tudi na višino najemnin in odločitve vlagateljev. Učinki bi bili odvisni od konkretne davčne ureditve, oprostitev, višine obdavčitve in razmer na posameznem lokalnem trgu.
Zato zgolj z uvedbo novega davka ni mogoče zagotoviti pocenitve stanovanj. Za izboljšanje dostopnosti bi bili pomembni tudi večja ponudba, hitrejša in predvidljivejša gradnja ter ukrepi na področju javnih najemnih stanovanj.
Mladi in družine pred vse večjo oviro
Rast cen nepremičnin ima posledice, ki segajo daleč prek nepremičninskega trga. Za mlade, ki šele vstopajo na trg dela, je nakup prvega stanovanja pogosto povezan z dolgoročnim zadolževanjem, pomočjo družine ali odločitvijo, da bodo še več let živeli v najemu oziroma pri starših.
Visoke cene lahko vplivajo tudi na odločitve o ustvarjanju družine, selitvi in izbiri zaposlitve. Če si posameznik stanovanja ne more privoščiti v kraju, kjer dela, se mora pogosto preseliti dlje od delovnega mesta. To povečuje stroške prevoza in čas, namenjen vsakodnevnim vožnjam, obenem pa ustvarja dodaten pritisk na prometno infrastrukturo v okolici večjih mest.
Pri tem se težave ne končajo z nakupom. Tudi najemni trg je povezan z razmerjem med ponudbo in povpraševanjem, zato lahko pomanjkanje dostopnih stanovanj vpliva na najemnine. Za gospodinjstva, ki nimajo dovolj prihrankov za nakup, lahko to pomeni dolgotrajno odvisnost od zasebnega najemnega trga.
Nepremičninska problematika tako ni zgolj vprašanje cen in investicij, temveč tudi širše družbeno vprašanje. Dostopnost primernega doma vpliva na kakovost življenja, finančno varnost in možnosti mladih generacij, da si ustvarijo samostojno življenje.
Bodo stanovanja v prihodnjih mesecih vendarle cenejša?
Najnovejša ocena GURS kupcem ne prinaša posebej spodbudnih novic. Geodetska uprava glede na razmere na trgu za zdaj ne pričakuje splošnega obrata cen navzdol. Omejena ponudba novogradenj, visoki stroški gradnje in še vedno prisotno povpraševanje ostajajo dejavniki, ki podpirajo visoke cene.
Po drugi strani bi lahko zviševanje obrestnih mer zmanjšalo število kupcev, ki lahko pridobijo dovolj visok stanovanjski kredit. To bi lahko vplivalo na obseg trgovanja in pogajalsko moč kupcev, vendar ni nujno, da bi povzročilo splošno pocenitev. Razmere se lahko med posameznimi območji, vrstami nepremičnin in cenovnimi razredi precej razlikujejo.
Za kupce je zato pomembno, da spremljajo dejansko dosežene prodajne cene in ne zgolj oglaševanih zneskov. Prav tako je smiselno pri odločitvi upoštevati celotne stroške nakupa, dolgoročno kreditno obremenitev in morebitna vlaganja v nepremičnino.
Slovenski nepremičninski trg je v prvi polovici leta 2026 dosegel nove cenovne rekorde. Ljubljana je s 5.630 evri za kvadratni meter rabljenega stanovanja postavila novo mejo, stanovanja pa se občutno dražijo tudi v drugih slovenskih mestih. Medtem ko vrednost nepremičnin raste, postaja nakup lastnega doma za vse več gospodinjstev zahtevna finančna odločitev. In čeprav se lahko zaradi dražjih kreditov zmanjša število kupoprodaj, GURS za zdaj ne vidi razlogov za splošen preobrat cen.
Spletno uredništvo Naša Ljubljana
