Lastnike stanovanj, ki nepremičnine prek Airbnbja, Bookinga in drugih platform kratkotrajno oddajajo turistom, prihodnje leto čakajo precej različna pravila glede na to, kje imajo stanovanje. V Ljubljani naj bi ostala splošna omejitev največ 60 dni oddajanja na leto, na območjih večstanovanjskih stavb na Bledu in v Bohinju pa nameravajo iti še dlje in dovoliti le 30 dni.
Kranjska Gora bo v blokih ostala pri 60 dneh, medtem ko bodo lahko lastniki na območjih, namenjenih turizmu, v nekaterih od teh občin oddajali tudi do 270 dni. Povsem drugačno pot ubirajo Koper, Izola in Piran, kjer želijo možnost turističnega oddajanja razširiti do 270 dni. Slovenija tako prvič dobiva sistem, v katerem lahko že nekaj kilometrov razlike pomeni tudi več kot 200 dodatnih dovoljenih dni kratkotrajnega oddajanja na leto.
Štirinajst občin, v katerih je država zaznala največje tveganje
Izhodišče je novi zakon o gostinstvu. Država je maja letos določila 14 občin z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkotrajnega najema. To so Ankaran, Bled, Bohinj, Bovec, Cerklje na Gorenjskem, Gorje, Izola, Koper, Kranjska Gora, Ljubljana, Piran, Preddvor, Radovljica in Žirovnica.
Na seznam niso bile uvrščene zgolj zato, ker imajo veliko turistov. Vladna metodologija je upoštevala dva dejavnika hkrati: nadpovprečno nedostopnost stanovanj ter nadpovprečno turistično dejavnost v stanovanjskih enotah v letih 2024 in 2025. Namen sistema je torej omejitve usmeriti predvsem v kraje, kjer se turistično oddajanje neposredno srečuje s pomanjkanjem stanovanj za prebivalce.
Za vseh 14 občin zakon kot izhodišče določa največ 60 dni kratkotrajnega oddajanja posameznega stanovanja v koledarskem letu v letih 2027 in 2028. Toda to še ne pomeni, da bo povsod veljala številka 60.
Občine lahko na podlagi analize sprejmejo lasten splošni akt in omejitev določijo med najmanj 30 in največ 270 dnevi. Poleg tega jim zakon omogoča, da znotraj iste občine oblikujejo različna območja in za vsako določijo drugačen režim. Če želijo svoja pravila uporabljati že prihodnje leto, morajo akt sprejeti najpozneje do 31. oktobra.
Ljubljana ne bo popuščala: 60 dni za celotno občino
Za lastnike turističnih stanovanj v Ljubljani je položaj za zdaj precej jasen. Mestna občina Ljubljana posebnega odloka ne namerava sprejeti, saj zakonsko določene omejitve 60 dni ne želi spreminjati. To pomeni, da naj bi od prihodnjega leta za posamezno stanovanje na celotnem območju prestolnice veljala največ 60-dnevna omejitev.
Prav Ljubljana je eden najpomembnejših trgov kratkotrajnega oddajanja v Sloveniji, zato bo sprememba za del ponudnikov velika. Šestdeset dni pomeni v povprečju zgolj pet dni na mesec, če bi bila dejavnost razporejena čez vse leto, čeprav zakon seveda ne zahteva enakomerne razporeditve. Lastnik lahko dovoljene dni izkoristi tudi v najbolj donosnih delih turistične sezone.
Pri tem je pomembno še nekaj: 60 dni se nanaša na dneve opravljanja kratkotrajnega oddajanja v posameznem stanovanju, ne na število rezervacij ali gostov. Zato lastnik omejitve ne more obiti tako, da bi v istem obdobju sprejel več različnih gostov.
Na Bledu v blokih samo 30 dni, drugod bistveno več
Še strožji bodo na posameznih območjih Blejske občine. Bled je svoj odlok že sprejel in uporabil možnost, ki jo omogoča zakon: občino je razdelil glede na značilnosti prostora.
Na območjih, kjer so večstanovanjske stavbe, bo turistično oddajanje dovoljeno največ 30 dni na leto. Drugod bo režim bistveno bolj sproščen: kratkotrajno oddajanje bo lahko dovoljeno do 270 dni, pri registriranih sobodajalcih pa Dnevnik navaja omejitev 180 dni.
Logika je jasna. Občina želi najstrožje poseči tam, kjer si turisti in stalni prebivalci delijo isti vhod, stopnišče, dvigalo, parkirišča in druge skupne površine, medtem ko je na območjih, kjer je turistična raba prostora že pričakovana oziroma prostorsko primernejša, pripravljena dopuščati bistveno več turistične dejavnosti.
Razlika je ogromna: stanovanje v enem delu občine bo mogoče turistom oddajati 30 dni, nepremičnino v drugem pa do 270 dni na leto.
Bohinj uvaja tri različne režime
Podobno podrobno ureditev pripravljajo v Bohinju. Tam predlog odloka predvideva kar tri območja s tremi različnimi omejitvami.
Na območjih, kjer prevladujejo večstanovanjske stavbe, ter v osrednjih območjih centralnih dejavnosti v Bohinjski Bistrici in Stari Fužini bo meja samo 30 dni na leto. Na območjih predvsem individualnega in podeželskega bivanja v izbranih naseljih naj bi bilo oddajanje mogoče do 180 dni, na preostalih območjih pa do 270 dni.
Občina s tem poskuša ločiti klasično turistično dejavnost oziroma dopolnilno oddajanje domačinov od turistifikacije stanovanjskih območij. V Bohinju pojasnjujejo, da želijo omejitve usmeriti predvsem tja, kjer bi kratkotrajno oddajanje lahko najbolj vplivalo na stanovanjsko funkcijo in kakovost bivanja.
To je pomemben premik od prvotnega strahu, da bo država za celotne turistične občine enostavno določila isto število dni. V praksi lahko postane odločilna celo lokacija posamezne stavbe znotraj istega kraja.
Kranjska Gora: blok 60 dni, turistično območje 270
Tretji takšen primer je Kranjska Gora. Tudi tam pripravljajo tri različne režime.
V blokih in stolpičih oziroma na območjih večstanovanjske zazidave naj bi ostala zakonska omejitev 60 dni. Na območjih, ki so v prostorskih aktih že namenjena turističnim objektom, bi bilo oddajanje mogoče do 270 dni na leto, na območjih, kjer se prepletajo bivanje, turizem in druge dejavnosti, pa do 180 dni. Predlog je občinski svet prejšnji teden obravnaval v prvem branju.
Strokovne podlage je pripravil Inštitut za politike prostora. Osnovna zamisel je, da turistične dejavnosti nima smisla enako omejevati na območju, ki je že namenjeno turizmu, in sredi klasičnega stanovanjskega naselja.
S tem občine pravzaprav izkoriščajo eno pomembnejših možnosti novega zakona: namesto enega pravila za celotno občino lahko regulacijo prilagodijo dejanski rabi prostora.
Na Obali skoraj nasprotna zgodba
Medtem ko Bled in Bohinj v blokih zaostrujeta pravila, gredo tri obalne občine v precej drugačno smer.
Koper, Izola in Piran želijo po trenutno pripravljenih predlogih omogočiti kratkotrajno oddajanje do 270 dni na leto. To je največ, kar zakon občinam z visokim tveganjem sploh dovoljuje.
Posebej zanimiv je Koper. Strokovna analiza je pokazala, da enotna ureditev za celotno občino zaradi zelo različnih razmer ni najbolj primerna, in predlagala tristopenjski sistem. Za mestno jedro in gosto poseljena primestna stanovanjska območja je analiza predlagala precej strožjo, 90-dnevno omejitev. Kljub temu je trenutni politični predlog občine bolj naklonjen turističnemu oddajanju in predvideva do 270 dni.
Za 270 dni so se odločile oziroma takšno rešitev pripravljajo tudi nekatere manjše gorenjske turistične občine, med njimi Radovljica, Žirovnica in Gorje.
Že zdaj ni dovolj samo objaviti stanovanja na Airbnbju
Časovne omejitve so šele naslednji korak. Del novih pravil namreč velja že od 1. januarja 2026.
V posameznem stanovanju je lahko registriran največ en nastanitveni obrat, skupno pa v njem ne sme bivati več kot 15 gostov. Za vsako osebo mora biti zagotovljenih najmanj osem kvadratnih metrov uporabne površine. Pri oglaševanju nastanitve in sklepanju pogodb na daljavo mora ponudnik navajati veljavno identifikacijsko številko nastanitvenega obrata.
Še pomembnejše spremembe veljajo v večstanovanjskih stavbah.
Za turistično oddajanje stanovanja je potrebno soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot tri četrtine solastniških deležev. Toda 75 odstotkov samo po sebi ni dovolj. Soglašati morajo tudi vsi lastniki stanovanj, ki mejijo na stanovanje, ki se bo oddajalo. To vključuje neposredne sosede ob straneh ter stanovanja nad in pod njim. Soglasje velja tri leta.
V dvostanovanjski stavbi je režim še strožji, saj je potrebno soglasje vseh solastnikov stavbe. V vseh primerih mora seveda z dejavnostjo soglašati tudi lastnik oziroma vsi solastniki samega stanovanja.
Tudi s soglasjem sosedje še vedno lahko ukrepajo
Zanimiva podrobnost novega sistema je, da pridobljeno soglasje ne pomeni, da lahko ponudnik pozneje počne karkoli.
Stanovanjska inšpekcija je prejšnji teden posebej opozorila, da lahko etažni lastniki, ki turističnemu oddajanju nasprotujejo, tudi ob pridobljenih zahtevanih soglasjih uporabijo sodno varstvo, če dejavnost čezmerno moti druge stanovalce ali uporabo skupnih prostorov.
V večstanovanjskih stavbah mora ponudnik poleg tega na oglasni deski oziroma drugem vsem dostopnem mestu objaviti datum začetka oddajanja. Na vrata stanovanja mora namestiti standardizirano oznako, na kateri je naveden tudi datum poteka soglasja.
Sistem je zato bistveno bolj sledljiv kot prej. Sosedje lahko že iz oznake vedo, da se v stanovanju zakonito izvaja nastanitvena dejavnost in do kdaj velja soglasje.
Ena vrsta stanovanj je za turiste povsem zaprta
Zakon vsebuje še precej manj znano, vendar pomembno prepoved. Kratkotrajno turistično oddajanje v stavbah z oskrbovanimi stanovanji ni dovoljeno.
To velja ne glede na to, ali bi ponudnik pridobil soglasja drugih lastnikov. Stanovanjska inšpekcija je septembra zaradi tega že izvedla prvi usmerjeni nadzor. Obravnavala je pet primerov, pri čemer sta dva ponudnika dejavnost prenehala opravljati že ob začetku uporabe novega zakona.
Pomembna je uradna klasifikacija objekta. Ni dovolj, da se stanovanje v oglasu imenuje »varovano« ali »oskrbovano«; odločilna sta gradbenopravni status in namembnost stavbe.
Globe lahko dosežejo več deset tisoč evrov
Nova ureditev ima tudi precej konkretne zobe.
Stanovanjska inšpekcija lahko ob nezakonitem opravljanju dejavnosti v stavbi z oskrbovanimi stanovanji dejavnost začasno ali trajno prepove. Za kršitve so predvidene tudi globe. Za pravne osebe znašajo od 5.000 do 50.000 evrov, za samostojne podjetnike od 3.000 do 20.000 evrov, za posameznike, ki samostojno opravljajo dejavnost, pa od 2.000 do 12.000 evrov.
Inšpekcija je napovedala nadaljnje preventivne nadzore, čeprav sama opozarja, da prvih pet pregledanih primerov predstavlja premajhen vzorec, da bi lahko iz njega sklepali o stanju v vsej Sloveniji.
Toda nad vsem skupaj visi še velika negotovost
Čeprav občine že pripravljajo odloke in strokovne analize, nad sistemom časovnih omejitev visi politična in pravna negotovost.
Po poročanju Dnevnika je nova koalicija z interventnim zakonom predvidela začasno zamrznitev izvajanja dela zakona o gostinstvu, vendar je postopek zaradi referendumske pobude zastal. Zato so občine v nenavadnem položaju: veljavni zakon jim nalaga, da morajo odloke, če želijo drugačen režim od zakonskih 60 dni, sprejeti do 31. oktobra, hkrati pa ni dokončno jasno, ali bodo časovne omejitve 1. januarja 2027 dejansko začele veljati.
To je posebej pomembno zato, ker so nekatere občine za pripravo svojih rešitev že naročile podrobne analize stanovanjskega trga, turističnih zmogljivosti, prostorskih aktov in obremenjenosti infrastrukture.
Če bi bila pravna podlaga zamrznjena, bi lahko odloki, pripravljeni prav na podlagi teh analiz, ostali brez učinka.
Od 30 do 270 dni – nova Slovenija kratkotrajnega oddajanja
Če bo veljavna ureditev začela učinkovati po načrtih, bo leto 2027 pomenilo največjo spremembo pravil kratkotrajnega turističnega oddajanja stanovanj v Sloveniji doslej.
Lastnik stanovanja v ljubljanskem bloku bo imel na voljo največ 60 dni. Na nekaterih območjih blokov na Bledu in v Bohinju samo 30. Na turističnem območju iste občine pa bi lahko drug lastnik svoje stanovanje oziroma nepremičnino kratkotrajno oddajal tudi do 270 dni. Na Obali želijo občine prav tako izkoristiti zgornjo zakonsko mejo.
To pomeni, da ne bo več dovolj vprašanje »Ali lahko svoje stanovanje oddajam prek Airbnbja?« Ključna bodo najmanj tri: v kateri občini je stanovanje, na katerem območju občine stoji in v kakšni stavbi je.
Ob tem bodo morali ponudniki v blokih že pred štetjem dovoljenih dni rešiti še zahtevnejšo oviro – pridobiti soglasje najmanj treh četrtin etažnih lastnikov in prav vseh neposrednih sosedov.
Pravila zato ne pomenijo konca Airbnbja in drugih oblik kratkotrajnega oddajanja v Sloveniji. Pomenijo pa, da bo lahko ista dejavnost na enem koncu države dovoljena skoraj vse leto, v posameznem bloku turističnega kraja pa samo en mesec. In če se bo sedanji zakon začel uporabljati po načrtih, bo prav naslov nepremičnine od prihodnjega leta odločal o tem, na kateri strani te velike razlike se bo znašel njen lastnik.
